很多人以为是“崩盘”，其实是“情绪踩踏”
最近一段时间，楼市讨论区只有两个字最刺眼：完了。
房价还在跌。
二手房天天在降。
唱空的人，比买房的人多得多。
但如果只盯着“二手房价格”，结论极有可能是错的。
因为当前房地产最核心的特征，不是系统性崩塌，而是——
恐慌情绪主导下的“假跌”。
判断依据其实非常清楚，而且是客观数据层面的：
新房价格上涨 + 二手房成交量上涨 + 只有二手房价下跌
这种经典的 “两涨一跌” 组合，
在任何一次地产周期里，都高度指向一个阶段性结论——
市场正在筑底，而不是继续下坠。
再结合国务院最近的明确定调，现在的问题已经不是“会不会触底”，
而是——
恐慌性抛售什么时候结束？
一、一个被严重误读的信号：二手房价格“跌得很吓人”吗？
我们先从最容易被情绪裹挟的数据说起。
1️⃣ 百城二手房，真的跌崩了吗？
中指研究院今年10月数据：
百城二手房均价：13143元/㎡
2022年5月高点：约16000元/㎡
三年时间，总跌幅约 18.75%
平均每年 6% 左右
这是不是跌？
当然是。
但这是暴跌吗？
完全不是。
更关键的是——
这个跌幅，和你在自媒体上看到的“体感崩盘”，严重不匹配。
2️⃣ 为什么大家“感觉”跌得更多？
两个原因：
第一，二手房是散户主导的“情绪市场”
房东彼此竞争
平台算法鼓励降价
标价不断被拉低
谁降得狠，谁先成交，
直接把市场变成了“绞肉机”。
第二，信息不对称 + 情绪放大
大多数房东并不知道：
成交价区间在哪
有多少真实需求在观望
政策变化节奏如何
于是，只剩下一种反射动作：
“别人降，我也降。”
这不是趋势判断，这是恐慌踩踏。
二、最容易被忽略的信号：二手房“量”已经先行
如果一个市场真要崩盘，会出现什么？
价跌 + 量跌 = 无人接盘
可现在看到的是完全相反的画面。
克而瑞 10 月数据，很关键
30 个重点城市
23 个城市二手房成交量环比上涨
整体环比 +14%
前 11 个月累计同比 +3%
注意时间点——
11 月是房地产传统超级淡季。
但成交量却在逆季节回升。
这说明什么？
说明有一批买家已经开始进场，
在悄悄吃掉仍然恐慌的抛售盘。
很多人说这是“以价换量”。
但如果你真做过交易就知道——
没有买家，哪来的成交量？
量先于价企稳，是所有底部最典型的特征。
三、新房端给出的更强信号：价格在涨
再看新房市场。
11 月百城新建住宅：
均价 17036元/㎡
环比 +0.37%
同比 +2.68%
连续多月 环比、同比双涨
新房的数据本身也有统计瑕疵，
但它有一个致命优势——
合同备案制，真实性远高于二手房挂牌价。
当市场同时出现：
新房涨价 + 二手房成交放量 + 二手房价下行
从交易逻辑上看，只能得出一个结论：
不是需求消失，而是卖方在过度恐慌。
四、真正托住市场的，不是情绪，是政策“底牌”
很多人忽略了一件事——
现在买房门槛，已经是 商品房时代以来最低水平之一。
你能看到的现实是：
普遍 7 折价
首付比例 15% 覆盖多套
核心城市限购持续放松
利率处于历史低位区间
问题并不是“买不起”，
而是——
多数人不敢先动。
于是市场结构就变成了：
少数“先觉者”开始进场
大多数人等待“更确定的信号”
而这个信号，最终只可能来自——
国务院级别的政策定调。
五、国务院明确释放的信号，其实很直白
12 月 3 日，国务院专题学习会，李强总理有一段话非常关键：
“十五五”期间，新型城镇化仍有广阔空间。
这句话看起来很宏观，但翻译成白话就是一句话：
房地产，仍然是支柱产业之一。
为什么这么说？
会议强调要解决：
农业转移人口就业
社保
安居
子女教育
四件事，三个半离不开房地产。
就业 → 房地产及上下游
安居 → 房屋供应
教育 → 城市人口稳定
如果房地产继续下行，这些问题根本无解。
六、真正的“超级政策”，其实已经有轮廓了：城市更新
很多人还在等“文件”。
但真正的大招，从来不是喊出来的，而是 干出来的。
广州已经直接摊牌了
10 月 28 日：
102 个城市更新项目
总投资 8077 亿
其中 43 个城中村改造 → 6479 亿
做个非常现实的对比：
广州新房库存 1434 万㎡
按 3.7 万/㎡ 计算，总价值 5306 亿
8000 亿改造资金，理论上能消化 1.5 倍库存。
而广州只是明牌的城市。
其他一线、强二线，力度不会更小，只会更隐蔽。
这像不像什么？
2016 年的货币棚改。
逻辑一模一样：
去库存
稳财政
托就业
稳预期
楼市有一句老话：
“唯拆不破。”
7 月全国城市工作会议，本质就是一场——
拆迁总动员的准备会。
七、危险不在“已到底”，而在“政策若迟到”
必须说一句实话。
现在的楼市状态可以用一句话总结：
底已经出现，但还没完全站稳。
靠的是政策预期“吊着的一口气”。
如果：
明年春天
超级政策 不到位 / 不及预期
那么这口气，可能真的会断。
一旦继续跌 6–12 个月，
问题就不只是房地产了：
地方财政
银行资产
就业
消费信心
都会进入恶性循环。
这也是为什么，
当前定调已经非常清晰——
不能再“只说不练”。
结语：这是一次“选方向”的关键窗口期
站在现在这个位置看楼市：
数据层面：量先行、价背离 → 筑底特征明确
政策层面：方向明确、工具齐备
风险层面：拖不起、等不起
所以问题已经不是：
楼市会不会好？
而是：
政策执行，能不能快一点。
一旦预期兑现，
恐慌性抛售自然结束，
市场会在不知不觉中完成反转。
你怎么看？
你觉得：
现在是“筑底期”
还是“下半场还没开始”？
评论区，说说你的判断。
这一次，可能真的很关键。
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