
很多人以为是“崩盘”,其实是“情绪踩踏”
最近一段时间,楼市讨论区只有两个字最刺眼:完了。
房价还在跌。
二手房天天在降。
唱空的人,比买房的人多得多。
但如果只盯着“二手房价格”,结论极有可能是错的。

因为当前房地产最核心的特征,不是系统性崩塌,而是——
恐慌情绪主导下的“假跌”。
判断依据其实非常清楚,而且是客观数据层面的:
新房价格上涨 + 二手房成交量上涨 + 只有二手房价下跌
这种经典的 “两涨一跌” 组合,
在任何一次地产周期里,都高度指向一个阶段性结论——
市场正在筑底,而不是继续下坠。
再结合国务院最近的明确定调,现在的问题已经不是“会不会触底”,
而是——
恐慌性抛售什么时候结束?
一、一个被严重误读的信号:二手房价格“跌得很吓人”吗?
我们先从最容易被情绪裹挟的数据说起。
1️⃣ 百城二手房,真的跌崩了吗?
中指研究院今年10月数据:

百城二手房均价:13143元/㎡
2022年5月高点:约16000元/㎡
三年时间,总跌幅约 18.75%
平均每年 6% 左右
这是不是跌?
当然是。
但这是暴跌吗?
完全不是。
更关键的是——
这个跌幅,和你在自媒体上看到的“体感崩盘”,严重不匹配。
2️⃣ 为什么大家“感觉”跌得更多?
两个原因:
第一,二手房是散户主导的“情绪市场”
房东彼此竞争
平台算法鼓励降价
标价不断被拉低
谁降得狠,谁先成交,
直接把市场变成了“绞肉机”。
第二,信息不对称 + 情绪放大
大多数房东并不知道:
成交价区间在哪
有多少真实需求在观望
政策变化节奏如何
于是,只剩下一种反射动作:
“别人降,我也降。”
这不是趋势判断,这是恐慌踩踏。
二、最容易被忽略的信号:二手房“量”已经先行
如果一个市场真要崩盘,会出现什么?
价跌 + 量跌 = 无人接盘
可现在看到的是完全相反的画面。

克而瑞 10 月数据,很关键
30 个重点城市
23 个城市二手房成交量环比上涨
整体环比 +14%
前 11 个月累计同比 +3%
注意时间点——
11 月是房地产传统超级淡季。
但成交量却在逆季节回升。
这说明什么?
说明有一批买家已经开始进场,
在悄悄吃掉仍然恐慌的抛售盘。
很多人说这是“以价换量”。
但如果你真做过交易就知道——
没有买家,哪来的成交量?
量先于价企稳,是所有底部最典型的特征。
三、新房端给出的更强信号:价格在涨
再看新房市场。
11 月百城新建住宅:
均价 17036元/㎡
环比 +0.37%
同比 +2.68%
连续多月 环比、同比双涨
新房的数据本身也有统计瑕疵,
但它有一个致命优势——
合同备案制,真实性远高于二手房挂牌价。
当市场同时出现:
新房涨价 + 二手房成交放量 + 二手房价下行

从交易逻辑上看,只能得出一个结论:
不是需求消失,而是卖方在过度恐慌。
四、真正托住市场的,不是情绪,是政策“底牌”
很多人忽略了一件事——
现在买房门槛,已经是 商品房时代以来最低水平之一。
你能看到的现实是:
普遍 7 折价
首付比例 15% 覆盖多套
核心城市限购持续放松
利率处于历史低位区间
问题并不是“买不起”,
而是——
多数人不敢先动。
于是市场结构就变成了:
少数“先觉者”开始进场
大多数人等待“更确定的信号”
而这个信号,最终只可能来自——
国务院级别的政策定调。
五、国务院明确释放的信号,其实很直白
12 月 3 日,国务院专题学习会,李强总理有一段话非常关键:
“十五五”期间,新型城镇化仍有广阔空间。
这句话看起来很宏观,但翻译成白话就是一句话:

房地产,仍然是支柱产业之一。
为什么这么说?
会议强调要解决:
农业转移人口就业
社保
安居
子女教育
四件事,三个半离不开房地产。
就业 → 房地产及上下游
安居 → 房屋供应
教育 → 城市人口稳定
如果房地产继续下行,这些问题根本无解。
六、真正的“超级政策”,其实已经有轮廓了:城市更新
很多人还在等“文件”。
但真正的大招,从来不是喊出来的,而是 干出来的。
广州已经直接摊牌了
10 月 28 日:
102 个城市更新项目
总投资 8077 亿
其中 43 个城中村改造 → 6479 亿
做个非常现实的对比:
广州新房库存 1434 万㎡
按 3.7 万/㎡ 计算,总价值 5306 亿
8000 亿改造资金,理论上能消化 1.5 倍库存。

而广州只是明牌的城市。
其他一线、强二线,力度不会更小,只会更隐蔽。
这像不像什么?
2016 年的货币棚改。
逻辑一模一样:
去库存
稳财政
托就业
稳预期
楼市有一句老话:
“唯拆不破。”
7 月全国城市工作会议,本质就是一场——
拆迁总动员的准备会。
七、危险不在“已到底”,而在“政策若迟到”
必须说一句实话。
现在的楼市状态可以用一句话总结:
底已经出现,但还没完全站稳。
靠的是政策预期“吊着的一口气”。

如果:
明年春天
超级政策 不到位 / 不及预期
那么这口气,可能真的会断。
一旦继续跌 6–12 个月,
问题就不只是房地产了:
地方财政
银行资产
就业
消费信心
都会进入恶性循环。
这也是为什么,
当前定调已经非常清晰——
不能再“只说不练”。
结语:这是一次“选方向”的关键窗口期
站在现在这个位置看楼市:
数据层面:量先行、价背离 → 筑底特征明确
政策层面:方向明确、工具齐备
风险层面:拖不起、等不起
所以问题已经不是:
楼市会不会好?
而是:
政策执行,能不能快一点。

一旦预期兑现,
恐慌性抛售自然结束,
市场会在不知不觉中完成反转。
你怎么看?
你觉得:
现在是“筑底期”
还是“下半场还没开始”?
评论区,说说你的判断。
这一次,可能真的很关键。
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